Für gutes und bezahlbares Wohnen in Krefeld

Auch im Geschäftsjahr 2023 hat sich die positive Geschäftsentwicklung der Wohnstätte Krefeld AG fortgesetzt.

Der Jahresüberschuss lag bei rd. 8,89 Mio. EUR. Die Eigenkapitalquote beläuft sich auf 25,2%. Das Eigenkapital beträgt nunmehr 99,68 Mio. EUR bei einer Bilanzsumme von 394,68 Mio. EUR. Die Bilanzsumme hat sich im Geschäftsjahr 2023 geringfügig um rd. 0,60 Mio. EUR erhöht. Der CashFlow beläuft sich im Geschäftsjahr 2023 auf 21,05 Mio. EUR.

Die durchschnittliche Sollmiete liegt mit 6,27 EUR/qm/mtl. rd. 0,30 EUR/qm/mtl. unter der Sollmiete von vergleichbaren Wohnungsbaugesellschaften in NRW. Die Ertragsstärke der Gesellschaft resultiert im Wesentlichen aus den niedrigen Fremdkapitalzinsen, die mit 6,9% der Jahressollmiete bzw. den Verwaltungskosten, die mit 11,2% der Jahressollmiete jeweils deutlich unter den Werten des Betriebsvergleichs aus dem Jahr 2022 des Verbandes der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V. mit 10,8% bzw. 13,2% liegen.

Aktuell werden 19 Häuser mit 134 Wohnungen energetisch saniert. Parallel hierzu werden die Neubaumaßnahmen am Standort der ehemaligen Papierfabrik Behn sowie an der Parkstraße in Uerdingen weiter vorangetrieben. Sobald die jeweiligen Bebauungsplanverfahren abgeschlossen und rechtskräftig sind, wird mit dem Neubau von rd. 275 Wohnungen begonnen. Parallel hierzu wird die Wohnstätte Krefeld AG ihre umfangreichen Sanierungsmaßnahmen fortsetzen, sodass davon auszugehen ist, dass die Wohnstätte Krefeld AG in den nächsten 5 Jahren über 100 Mio. EUR in Sanierungs- und Neubaumaßnahmen investieren wird. Um das gesetzte Ziel zu erreichen, ihren Gebäudebestand bis 2045 klimaneutral zu bewirtschaften, setzt sich die Wohnstätte Krefeld AG seit einigen Jahren verstärkt mit dem Thema Modulares Bauen auseinander. Nur so wird es aus Sicht der Geschäftsleitung möglich sein, die erforderlichen Stückzahlen bei der Sanierung sowie im Neubau zu erreichen, um den Gebäudebestand bis 2045 klimaneutral zu bewirtschaften.

Krefeld, im Mai 2024

Der Vorstand der Wohnstätte Krefeld AG: Thomas Siegert (Vorsitzender) und Bastian Imig

Die Gesellschaft bewirtschaftete am 31. Dezember 2023 insgesamt 9.023 ihr gehörende Wohnungen bzw. Gewerbeeinheiten und zwei Seniorenheime. Der Bestand ist im Vergleich zu 2022 annähernd gleichgeblieben und gliedert sich wie folgt:

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Die Aufteilung des Wohnungsbestandes der Wohnstätte Krefeld AG nach Zimmeranzahl ergibt, dass die 3- und 4-Zimmerwohnungen zusammen einen Anteil von 59,09% ausmachen. Die Anzahl von 2-Zimmer-Wohnungen mit einem Anteil von 33,39% ist marginal gestiegen. Im Geschäftsjahr 2023 fanden 610 Mieterwechsel statt, was einer deutlich gesunkenen Fluktuationsrate im Wohnungsbestand von 8,0% in 2022 auf 6,8% in 2023 entspricht.

Wohnungen nach Zimmeranzahl

Am 31. Dezember 2023 befanden sich 8.935 Wohnungen, davon 1.734 Wohneinheiten (WE) öffentlich gefördert und 7.201 WE freifinanziert, 2 Seniorenheime, 88 Gewerbeeinheiten und 3.055 Garagen bzw. Stellplätze mit einer Wohn- und Nutzfläche von 640.033 qm im Eigentum der Gesellschaft. Der Immobilienbestand liegt ausschließlich in Krefeld.

Wohnungen öffentlich gefördert

Die durchschnittliche Sollmiete bei der Wohnstätte Krefeld AG betrug zum 31.12.2023 6,27 EUR/qm/mtl. Die Mieten von mehr als 4.880 freifinanzierten Wohnungen (ca. 68%) liegen auf dem Mietniveau öffentlich geförderter Neubauwohnungen. Im Folgenden die Übersichten zu den Miethöhen bei den freifinanzierten sowie bei den öffentlich geförderten Wohnungen:

Miethöhe, Anzahl und Flächen bei freifinanzierten Wohnungen

Anteil nach Miethöhe bei freifinanzierten Wohnungen (gerundet)

Miethöhe, Anzahl und Flächen bei öffentlich geförderten Wohnungen

Anteil nach Miethöhe bei öffentlich geförderten Wohnungen (gerundet)

Bei der städtebaulichen Entwicklung zur Stabilisierung ganzer Stadtteile hat die Wohnstätte Krefeld AG in der Vergangenheit auf eine Mischung aus öffentlich geförderten, freifinanzierten Wohnungen und Eigentum gesetzt. Aufgrund der gestiegenen Kapitalmarktzinsen ist es zurzeit nicht möglich, freifinanzierte Wohnungen zu bauen, da die Mieten bei mindestens 15,00 €/qm/mtl. liegen müssten, um die Investition für die Wohnstätte Krefeld AG wirtschaftlich darstellen zu können. Aus diesem Grund beschränkt sich die Wohnstätte Krefeld AG zurzeit ausschließlich auf Neubau und Sanierungsmaßnahmen, die öffentlich gefördert realisiert werden.

Im Geschäftsjahr 2023 wurden folgende Sanierungsmaßnahmen in Oppum und Linn bezugsfertig bzw. begonnen:

Energetische Sanierung mit Umbau — in 2023 bezogen

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Energetische Sanierung mit Umbau — im Bau befindlich

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Flächenrecycling beim Neubau

Nachhaltigkeit ist auch beim Bau von neuem Wohnraum geboten. So wurde im Geschäftsjahr 2023 mit den Vorbereitungen für zwei Quartiers-Neubauprojekte auf Basis von zwei städtebaulichen Realisierungswettbewerben begonnen. Das Grundprinzip: Statt neue Flächen auf der grünen Wiese zu erschließen, betreibt die Wohnstätte Krefeld AG zu 100% Flächenrecycling.

Beispiel „Alte Papierfabrik Behn“: Nach dem Abriss der alten Gewerbegebäude in 2023 soll auf dem innerstädtischen Areal zwischen Cracau und Dießem ein neues, urbanes und nachhaltiges Quartier entstehen. Die Planungen sehen bislang 75 Wohnungen vor, eine Kita sowie neun Wohnungen für Menschen mit besonderem Betreuungsbedarf. Die Wohnungen sind zum weitaus größten Teil öffentlich gefördert.

Beispiel Parkstraße: Auf dem Areal der ehemaligen und mittlerweile abgerissenen Büttner-Röhrendampfkesselwerke an der Parkstraße in Uerdingen will die Wohnstätte Krefeld AG in den nächsten Jahren ein neues, urbanes, attraktives und nachhaltiges Quartier realisieren, das unterschiedliche Wohnformen zulässt und eine hohe, bezahlbare Wohnqualität für Zielgruppen aller Altersstufen und Lebenssituationen bietet. Ergänzend zur teils öffentlich geförderten, teils freifinanzierten Wohnbebauung – ca. 200 Wohnungen mit rund 15.000 qm Netto-Wohnfläche – sollen eine vierzügige Kita sowie eine Bäckerei mit Café Platz finden. Weitere Entwurfsbestandteile des grünen Quartiers sind ein Mobility-HUB zur Minimierung des Anwohnerverkehrs, eine gute ÖPNV-, Bahnhofs- und Radwegeanbindung sowie Lärmbarrieren zur Straße und zu angrenzenden Gewerbebetrieben.

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Die Wohnstätte Krefeld AG hat sich zum Ziel gesetzt, ihren Gebäudebestand bis 2045 klimaneutral zu bewirtschaften.

Im Geschäftsjahr 2023 hat die Wohnstätte Krefeld AG ihre zweite CO₂-Bilanz zum 31.12.2022 erstellt. Die CO₂-Einsparung im Vergleich zur CO₂-Bilanz zum 31.12.2021 betrug 11,4%.

Inzwischen hat die Wohnstätte Krefeld AG für jedes ihrer Häuser einen Steckbrief erstellt, um den Ist-Zustand zu dokumentieren und hieraus die geplanten Maßnahmen und den Zeitplan abzuleiten. Aktuell geht die Wohnstätte Krefeld AG davon aus, dass bei rd. 2.000 Wohnungen die Klimaneutralität mit vergleichbar geringem Aufwand erzielt werden kann. Bei rd. 4.000 Wohnungen sind umfangreiche Sanierungen erforderlich. Bei den restlichen 3.000 Wohnungen geht die Wohnstätte Krefeld AG aktuell davon aus, dass diese durch Neubauten ersetzt werden müssen. Das Gesamtvolumina der Investitionen beläuft sich, bis ins Jahr 2045, auf mindestens 845 Mio. EUR.

Um dieses Investitionsvolumen wirtschaftlich darstellen zu können, wird sich die Ausschüttungspolitik in den kommenden Jahren sukzessive von 35% auf 25% reduzieren, um somit sicherzustellen, das hohe Investitionsvolumina mit ausreichend Eigenkapital umsetzen zu können.

„Nachhaltiges Handeln für gutes Wohnen“

Zur Erreichung des Ziels, bis 2045 klimaneutral zu werden, hat die Wohnstätte Krefeld AG ihren eigenen WKR-Klimapfad entwickelt, der Teil des Nachhaltigkeitsbericht 2022 ist. Dreh- und Angelpunkt des WKR-Klimapfads ist die gezielte und signifikante Reduzierung von CO₂-Emissionen u.a. durch

• verstärkte Umstellung auf Ökostrom und Nah- und Fernwärme
• energetische Modernisierung von jährlich rund 150 Wohnungen, u.a. per serieller Gebäudesanierung
• Energie- und Wärmewende im Gebäudesektor, z.B. durch Umstieg auf CO₂-arme Fernwärme, seit 2017 Verzicht auf Einbau von Erdgas-Heizungen beim Neubau und seit Februar 2022 Verzicht auf Erdgas-Heizungen bei energetischen Modernisierungen
• Unterstützung unserer Mieter*innen, um durch angepasstes Wohn- und Verbrauchsverhalten CO₂ einzusparen
• Graue Energie: Werden auch die CO₂-Emissionen für den Bau neuer Gebäude (Graue Energie) berücksichtigt, verursacht die energetische Modernisierung von Bestandsgebäuden nur die Hälfte des CO₂-Fußabdrucks eines Neubaus.
• Nachhaltiger Neubau ist notwendig, wo zusätzlicher Wohnraum gefragt ist. Eine Alternative zur energetischen Modernisierung von Bestandsgebäuden ist er aus ökologischer Sicht zwar nicht. Da wir in Krefeld aber einen deutlichen Nachfrageüberhang zu verzeichnen haben, plant die Wohnstätte Krefeld AG, jährlich 100 Wohnungen zu errichten.

Aktiva

Passiva

Januar 2023

Wichtige Weichenstellung bei der Wohnstätte Krefeld für die Zukunft: Am 1. Januar 2023 tritt Rechtsanwalt Bastian Imig seine Tätigkeit als neuer, zweiter Vorstand der Wohnstätte an. Diplom-Betriebswirt Thomas Siegert übernimmt den Vorsitz des Vorstandes, eher er zum 31. August 2024 in den Ruhestand gehen wird.

März 2023

Im März 2023 gehören die Wohnstätte und ihre Mieter*innen in Krefeld zu den Top-Energiesparern: „Die Verbrauchszahlen für 2022 zeigen, dass wir durch die Optimierungen und neu geregelten Einstellungen der Zentralheizungen in unserem Bestand und durch das sparsame Wohnverhalten unserer Mieter*innen mehr als 20 Prozent Gas eingespart haben“, lobt die Wohnstätte den gemeinsamen Erfolg.

August 2023

Die Wohnstätte setzt auf Nachwuchs und ganzheitliche Ausbildung: Am 1. August beginnen drei junge Frauen ihre Ausbildung zur Immobilienkauffrau, was die Zahl der Azubis auf acht erhöht. Vor ihnen liegen drei Jahre mit einem Mix aus betrieblicher und schulischer Ausbildung: Bei der Wohnstätte durchlaufen die angehenden Immobilienkaufleute rund zehn Stationen in vier Geschäftsbereichen. Die Theorie wird am EBZ Berufskolleg Bochum vermittelt.

Oktober 2023

Seit Oktober 2023 können am Weidenbruchweg 43 in Linn 32 öffentlich geförderte, moderne und bezahlbare Wohnungen bezogen werden. Der Hochgeschosser war zuvor energetisch saniert und komplett modernisiert worden.

November 2023

Von 2019 bis Ende 2023 hat die Wohnstätte ihre Dienstwagen-Flotte fast vollständig auf E-Mobilität oder Hybrid umgestellt: mit elf blau-gelben E-Smarts, die per „Innovationsprämie“ aus EU-Mitteln gefördert wurden. Die Autos verbrauchen, in Benzin umgerechnet, zwei Liter auf 100 Kilometern. Das ist beeindruckend niedrig und gut für das Stadtklima.

Dezember 2023

Premiere bei der Wohnstätte: Im Dezember 2023 veröffentlicht sie ihren ersten freiwilligen Nachhaltigkeitsbericht 2022 online und fokussiert sich dabei zunächst auf zwei Nachhaltigkeitsziele: „Bezahlbare und saubere Energie für unsere Mieter*innen“ sowie auf „Maßnahmen zum Klimaschutz“, vorrangig durch die energetische Sanierung unseres Bestandes. Der Nachhaltigkeitsbericht 2023 erscheint online im III. Quartal 2024.

In der Berichtszeit informierte der Vorstand den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend über die Lage der Gesellschaft sowie über alle für das Unternehmen wesentlichen Geschäftsvorgänge und die wirtschaftliche Entwicklung.

Im Geschäftsjahr 2023 fanden insgesamt vier Sitzungen des Aufsichtsrates und eine Hauptversammlung statt. Sämtliche Entscheidungen, die der Zustimmung des Aufsichtsrates bedurften, wurden intensiv beraten. Darüber hinaus informierte der Vorstand ausführlich über wichtige Geschäftsvorgänge, die für die Gesellschaft von besonderer Bedeutung waren.

Der Koordinierungsausschuss hat die Sitzungen regelmäßig vorbereitet.

Die Hauptversammlung bestellte am 16. Juni 2023 den Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V., Düsseldorf, zum Abschlussprüfer.

Der Aufsichtsrat hat den Prüfungsverband daraufhin umgehend mit der Prüfung beauftragt. Der Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V., Düsseldorf, hat den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht geprüft. Bei der Prüfung des Lageberichtes ist weiterhin festgestellt worden, ob die Angaben nach § 289f HGB zur Frauenquote gemacht wurden. Als Ergebnis der Prüfung hat der Verband den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt und einen Prüfbericht erstellt. Der Aufsichtsrat stimmt mit der Auffassung des Abschlussprüfers überein und nimmt das Ergebnis der Prüfung zustimmend zur Kenntnis.

Weiterhin hat der Aufsichtsrat den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023, den Lagebericht sowie den Vorschlag des Vorstands für die Gewinnverwendung einer eigenen Prüfung unterzogen. Gegen den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 und den Lagebericht sind keine Einwendungen zu erheben.

Der Aufsichtsrat billigt daher den vom Vorstand vorgelegten Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 und den Lagebericht. Der Jahresabschluss ist damit festgestellt. Der Aufsichtsrat folgt dem Gewinnverwendungsvorschlag des Vorstands.

Der Vorstand hat gemäß § 312 AktG einen Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgestellt. Der Aufsichtsrat hat diesen Bericht geprüft und gebilligt. Auch der Abschlussprüfer hat bei der Prüfung keine Beanstandung erhoben; Aufsichtsrat und Abschlussprüfer kommen zum gleichen Ergebnis. Der Prüfungsverband hat dazu folgenden Bestätigungsvermerk erteilt:

„Nach unserer pflichtmäßigen Prüfung und Beurteilung bestätigen wir, dass

1. die tatsächlichen Angaben des Berichts richtig sind;

2. bei den im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften die Leistung der Gesellschaft nicht unangemessen hoch war.“

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Gesellschaft für die geleistete erfolgreiche Arbeit im Jahr 2023.

Der Aufsichtsratsvorsitzende
Jürgen Hengst

Krefeld, 03. Mai 2024